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本文由CIO发展中心根据魔方生活服务集团CIO缪杰在“第二届地产数字化转型峰会”演讲整理 在CIO发展中心第二届地产数字化转型峰会上，魔方生活服务集团CIO缪杰做了“长租公寓数字化的探索与实践”的主题分享。他主要从数字化平台、智能硬件平台、公寓+生态服务及产业互联等四方面，全面剖析了长租公寓规划的总体思路以及心得体会，论述了在公寓+生态服务上，既营造良好用户体验又有效提高坪效、产生经济效益，打造基于“人”与“场”的新零售试点。 魔方生活服务集团CIO缪杰 魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场的行业创造者之一，是目前规模领先的“连锁长租公寓”运营商。业务覆盖北上广深等20个主要城市，以多款公寓产品切入租赁领域的细分市场，以出色的运营能力为精英人士、城市白领、创业青年、基层员工等全人群提供安全、便捷、舒适、友好的租住解决方案。 通过“聚焦租住本质”的产品及系列增值服务业务，打造以公寓为核心的生活服务平台，构建全新租住生态圈。同时加快整合各大城市的物业资源进行公寓化连锁经营，致力于成为中国“租住3.0时代”的标杆级品牌。 一、平台建设意义以及价值 长租公寓在中国已经发展一段时间了，2018年后才开始为人所知，大部分人对长租公寓的了解仅限于二房产的概念。魔方生活服务集团在2009年开启了市场上面第一家“魔方公寓”店面，立志于创造行业的先河，做中国集中式长租的标杆公司。 在国家十九大时已明确了一项政策，叫”房住不炒”：即房子去除金融的属性，回归生活居住的属性行业兴起的主要原因，是人才不断的向大城市迁移、消费升级，而城市中心地段房价太贵，也没有合适的居住产品来适配需求，同时，市场上C2C的租房交易环节中存在大量猫腻，随意涨租，被临时终止的情况比比皆是。为了改善目前中国租赁市场发展状态，需要有社会责任的公司来整合社会上的闲置物业，对长租业态进行品质升级、产品升级和服务升级。 错配问题是当前常见的社会问题，比如我在市中心上班，但市区中心房子较贵，需要到郊区购买，所以日常上班时间需要到1-2个小时的路程；或城郊的产业园区、制造工厂等，急需解决员工的住宿问题。魔方将市区的闲置物业盘活，或者在园区配套员工居住住宿产品，来解决城市的租住人群居住问题，提升生活质量，创造城市活力。 2015年后，长租公寓行业蓬勃发展，其中包含政府，国企的进入，中介机构的转型、酒店系，以及地产商的加入，各有各的优势，也各有各的不足，但都在助推长租公寓的行业增长率。 二、“长租公寓“不同之处 魔方作为一家互联网企业，没有国企和政府的背景，没有房产公司的房产和金融资源、中介系的房源和客源资源，也没有酒店系的成熟的会员管理体系，所以在快速成长的十年间，魔方一直致力于利用数字化和IT技术来提升核心运营能力，以便在这竞争激烈的市场中占得一席之地。 目前魔方在全国20个重点发展城市，有将近400家门店，房量达7万间，还在持续快速的发展当中。2019年单个季度，魔方在轻资产模式上面已完成了近一万间房量，品牌涵盖了从低端到高端到企业公寓的整条产品线。未来，魔方IT将从以下三方面持续发展：数字化平台、智能硬件平台、生态服务圈。 三、魔方的数字化之路 1、业务数字化发展历程 离散期：在2015年之前涉及一些自研AMS业务系统，以及简单的oa或者是用友系统。 整合期：2015-2017年，开始将业务系统进行一系列升级，升级白领OMS、开发C端APP、企业公寓OMS、升级NC，做到系统的打通和整合。 跨越期：2018年开始，将前期系统进行了重新梳理，重新搭建了互联网的技术架构，将原来烟囱型的系统改建为主流的前后端分离，后端服务化的应用系统，并加上智能化硬件的匹配，形成了软硬件一体化的智能运营平台。 2、数字化建设策略 就核心业务而言，魔方通过长时间的探索和实践，总结出三个策略：首先打造基础的基础业务平台；用户为中心，直接链接，直接产生数据；E端进行业务规范，抓住核心管理控制点。 作为创业公司，本身没有过多的IT资源来全面实现信息化和数字化，所以必须有所取舍， 首先， 基础业务平台是所有业务系统的核心， 没有这个东西，其他的一切都是无根之木。所以有效集中IT资源来打造基础业务平台， 然后在此基础上实现数据的精准和准确性， 这一点， 可以考虑部分绕过信息化（人输入数据），而直接实现数字化，比如说利用APP让用户直接产生数据， 或者通过智能硬件之间采集数据， 这样就避免的人工的数据输入错误，已经线下的各种冒跑滴漏。 还有需要强调的一点是，房地产线下业务场景非常多，全面用数字化覆盖是不可能的，所以需要在E端应用上有取舍，对企业核心痛点和关键管控点进行系统化，其他的一些，可以等业务跑成熟后逐步进行系统化。 四、魔方业务架构所需要匹配的应用架构 业务前端：魔方在业务阶段遵循了“大中台，小前台”的概念。前台有很多 “端”，例如微信小程序服务号、APP、头条号和百度信息留档等。本着用大中台支撑基础的原则上，对流量做转化，并且通过前端通道对数据做判断。 销售平台：建立全渠道销售概念，通过线上平台以及线下中介等方式支撑全渠道销售。 运营平台：对长租公寓做加盟定制化。在保证服务的前提下，建立自营和加盟的两条线，为大型加盟商做定制化服务，根据自身产品线业务打造一套适用平台。 公共服务：将企业中的某些账户体系、财务平台以及采购部的清结算中心，打造成公共服务，引入云计算的概念，通过通用化的租房上市平台，服务自身和客户。 五、魔方数据规划总体思路 魔方的数据规划方面，总体思路有四点： 1、内部管理系统：企业结构化数据的整合分析。 2、企业知识库：非结构化数据的整合和应用。 3、互联网数据整合，包括网站日志、社交数据、用户行为分析等。 六、魔方OMS 3.0智能运营平台 OMS3.0系统是魔方的核心业务应用系统。将人、房、物、钱这四个因素进行全链条打通，然后通过互联和物联的技术来进行全端管理，让业务适配，并且高度灵活。 产品管理：支持套/间/床概念，支持白领、企业公寓等多业态综合空间运营管理； 价格管控：集团设置基础定价和动态定价规则，门店有一定的自由度执行，确保收益达成； 租赁模式：长租 + 短租 + 基础日租，整散租； 客户：企业客户+个人客户，支持企业会员和个人会员体系； 全渠道销售：支持To B&C销售，对接多方渠道，自动发布房源，留存销售信息以便跟进和转化率分析； 特色营销：支持日常营销、活动发劵、社交裂变等多种营销方式； 线上线下一体化收银：支持线上支付宝&微信， 线下智能POS机的联机收银模式； 业财一体：C端支付自动对账，B端业务核销，自动核算和入账，支持经营和财务分析； 数据分析和应用：日常报表、自动预警推送、移动BI、大屏监控与展示，数据挖掘。 七、智能硬件平台 在智能硬件平台上，通过魔方“隐身管家”全智能解决方案，实现获客、带看、签约、入住、服务、收费、退房等无人化一站式服务。住房人员在租住过程中产生的问题，能够直接在APP上解决，通过IOS、APP还有一些智能化的硬件，打造全链条无人化，这需要涉及到基础智能硬件支撑，如门锁、水电表、大门禁、监控和安防消防等。 魔方利用自己的智能化实验室，对3种主流的物联网协议进行了研究（Zigbee，ROLA，NB-IOT），并在魔方的试点门店做的试点和评估。综合下来，LORA的方案更好一点其安全性高、成本低、耗电量少，更实施，更稳定。同时，依托于第三方物联网IOT平台，可以实现不依赖于第三方，即使硬件供应商倒闭，使用方也不会受到影响。 目前魔方最新的智能化方案M-LINK， 其部署成本低，全无线方案，一个基站可以挂载500个终端设备，一栋公寓只需要部署2~3个，比现有模式智能门锁、水电营建综合成本降低27.3% ；节点少，更稳定，便于维护，降低了可维护成本。 八、智能安全 运用视频AI技术，彻底解决社区人员管理难点，保证租户安全。魔方非常重视公寓的安全，比如，魔方将单店消防设备进行联网化，用联网设备进行检测，如果入住人员将消防警报关了，或者设备存在损坏，我们会第一时间安排处理解决。 建设业内首家消防物联网平台，实时监测，智能预警。打破单一线下消防管理模式：火警10秒内通知到相关运营责任人，60秒内完成视频联动查看，大幅提高火情处理效率，减少损失及社会资源浪费。 九、智能家居 1、智能家居（AI+物联网应用） 全屋自动化：以智能音响（NLP技术）为核心，实现家用电器（电视、空调、热水器等）控制，窗帘及灯光控制。 房屋状态感知：主要利用众多专用传感器，用户可以实时查看房间水质质量状态、空气质量状态以及房屋安全状态（异常闯入、水浸、燃气泄漏等），并可与净水器、新风系统联动。 用户生活数据分析：用电用水量、自动化场景执行次数、交互次数，生活状态数据等分析。 模块化租赁服务：以客户需求为中心，客户可以按需付费申请房间智能定制化产品。 2、魔方3.0产品智能设备布置方案 总体来说， 魔方利用这些年的探索和实践， 慢慢摸索出了一套适配于公寓行业的数字化解决方案。非常感谢公司和老板的大力支持，给予了我很多机会， 同时也幸运于公司简单务实的企业文化， 以及创新和容错的机制， 这些都是技术团队最不可或缺的环境和支持。 来源：CIO发展中心
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发表于 2019-10-26 13:35:51
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