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选址评估银行网点的前提条件

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发表于 2018-1-11 18:22:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
银行选址评估的要点包括人口数、职业、年龄层次调查,该银行网点基本设施及竞争银行网点调查,该银行网点周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。

  (1)家庭状况
  家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括:人口、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配,会明显地影响未来银行网点的销售。而所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。
  家庭的大小也会对未来的银行网点销售产生较大的影响。比如一个由两口之家组成的年轻人家庭,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女),其消费需求则几乎是以孩子为核心的。
  家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如,老龄化的家庭其购物倾向为购买养老类产品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童成长类产品等。
  (2)人口密度
  一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高,则选址网点的规模可相应扩大。
  计算人口密度,可通过计算白天人口来实现,即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。
  白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区,应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
  人口密度高的地区,到商业设施的距离近,可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低,且客户光临的次数也少。
  (3)潜在客户的数量
  所有的人都是消费者,很自然也是银行网点的客户。银行在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。
  人来人往的地方,当然是设点的有利地方,但并非人多的地方就适合开设网点,还要分析一下哪些人来往,客流规律如何。
  首先要了解过往行人的年龄和性别,比如有些过路者是儿童,则他们可能是快餐店的客户,但不会是服装店的客户;其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间;再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
  (4)行人去向
  银行网点选址,来往的商圈人流量不可否认是一个重要因素。但是,这些往来客户的去向也应是一个非常值得研究的问题。
  即使是同一个人,由于每次上街的目的不同,情况也就大不一样。例如,去银行取钱与去银行存钱的情形,就完全不同。
  店前经过的行人,有去百货店买东西的,有去戏院看戏的,开店的时候,应该根据人们去向的差异,选择适当的店址。
  (5)交通地理条件
  银行网点附近的交通状况,会在很大程度上影响着生意的好坏,因此一般的网点地点,都会考虑上、下班路线,特别是住宅区。上班与下班时间,两旁的人、车流,呈现明显的差距。几乎百分之九十的行业,都比较适合开在下班路线上。原因很简单,上班时间大家都忙于工作,只有在下班的时候,才会有空从事采购、饮食等消费行为。
  然而,并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置,其实由主干道延伸出的巷弄内,也有许多适合网点的地点。而一般评估巷道内的黄金网点,多使用漏斗理论,指的就是同一个街口,有数家银行零售网点,消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此,位于干道转进巷弄的第一家网点,会像漏斗一样,最先吸引消费者入店。理想的黄金地点,应该是下班路线右边的地点。
  (6)购买力
  家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的,因此,附近人口收人水平对银行网点地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如某商厦在选址的时候,就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出家庭样本3000个。经过汇总分析,这3000户居民中,人均收入在每月干元左右的约占50%500-1000元的占20%1000-1500元的占20%,人均月收入500元以下的占10%;人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都是工薪族家庭,属于中等收入水平。
  银行在选择网点时,应以处于青年和中年客户,社会经济地位较高,可支配收入较多者居住区域作为优先网点为佳。
  (7)竞争程度
  如果某银行经营的产品是挑选性不强、购买频率较高的产品,在同一地区又有过多的同行业在恶性竞争,那势必会影响银行的经济效益,除非新设的银行网点有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源,否则很难成功。
  当然,在某些环境中,上述情况也并不完全如此,有些行业因同行都集中在一起,反而会形成一条别具特色的商业街。
  所以,银行在选择对比店分析时,要详细了解在该地点附近有多少类似的网点?这些网点的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞争,还是互相有利等等。
  (8)八年内有何变化
  银行网点地址的选择要搞清楚城市建设的规划,既包括短期规划,又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置,但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店;反之,有些地点从当前来看不理想,但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此,银行经营者必须从长考虑,在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下,做出最佳地点的选择。
http://www.mapvision.com.cn/hyxw/756.html
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