传统房地产企业转型升级的十七条路径

作者：和君咨询助理咨询师 刘冬冬

自2016年开始，房地产企业出现了“更名潮”，纷纷去地产化。在“更名潮”背后，是传统房地产企业面对变化的发展趋势做出的主动或被动的战略转型升级。我们通过对百强房地产企业的研究，总结出了传统房地产企业转型的五个主要方面、十七条具体路径，以期为房地产企业的转型升级提供借鉴。

近日，冯仑在《冯仑风马牛》年终脱口秀节目《正常说话》中提到：天眼查数据显示，2018年共有3763家房企完成了“去地产化”更名。究其背后的原因，其实是房地产企业主动或被动地调整发展战略，寻求转型升级的结果。

近年来，房地产行业的供需结构发生趋势性改变，行业集中度不断提高，利润率逐渐下降，行业整体趋向“制造业化”。同时，各地逐步由“土地城市化”向“产业城市化”发展，单纯从事住宅开发的企业，拿地甚至生存将愈加艰难，“房地产＋”将成为合理的选择，传统房地产企业纷纷转换产业赛道。

通过对百强地产企业的系统研究梳理，我们将房地产企业的转型升级方向总结归纳为以下五个主要方向，共17条具体路径：

1、新型城镇化：国家城镇化进入新的阶段，区别于过去的“造城运动”，“新”体现的是产业、人口、土地、社会、农村五位一体的城镇化，其中对产业支撑和城市内涵都提出了新要求。以新型城镇化建设为契机，进行区域综合开发是房地产企业积累产业资源、壮大业务规模的有效途径。具体可细分为特色小镇、城市更新、产业新城和产业园区四条路径；

2、消费升级：文旅、养老、教育、医疗等行业与房地产有着天然的结合性，也是当前我国第三次消费结构升级的主力军。消费升级为房地产行业注入新的活力，催生出“房地产+服务业”的新模式，其中典型代表包括养老地产、文旅地产、教育地产三条路径；

3、产业链延伸：房地产企业凭借在产业链中的优势地位，向上向下延伸产业链条，攫取价值链上更多环的利润，挖掘新的利润增长点，并借此实现低成本和快速开发，通过自身积累的资源、技术与经验，提升产品附加值。具体可细分为物业、装配式建筑、家装和社区O2O四条路径；

4、存量运营：我国房地产市场已逐步进入“存量时代”，诸多房企已开始探索开发销售和长期运营并举的发展策略，挖掘存量资产运营价值，提升综合收益并产生稳定的现金流，盘活存量资产，逐渐向城市运营商转变。具体可细分为长租公寓、联合办公、新型商业和创业社区四条路径；

5、创新金融：在当前楼市密集调控、结构性去杠杆和防范系统性金融风险的背景下，融资环境变差，房地产企业融资渠道全面收紧。诸多房企选择从地产的金融属性出发，通过金融创新，拓展融资渠道甚至发育资本业务。具体可细分为资产证券化和投资基金两条路径。

我们对2018年中国房地产百强企业进行了系统研究梳理，发现有86家房企均不同程度地实施了业务转型升级，14家未转型升级的房企中大部分排名靠后。选择五大转型升级方向的企业数量由多到少依次为：产业链延伸、新型城镇化、消费升级、存量运营和创新金融；排名前五位的转型升级路径分别为：物业、特色小镇、文化旅游、健康养老和长租公寓。其中，物业管理是唯一过半数百强房企都选择的路径，主要原因是物业管理的现金流更加稳定，“轻资产”模式的输出对于房企能力要求相对较低。另外，我们发现，排名靠前的规模房企转型升级的路径普遍偏向于多元化，而且转型探索的步伐明显更快，这显然与他们在资金实力、资源整合能力、品牌力、战略管理能力等方面的优势密切相关。

图 百强房企转型升级路径统计示意图

表1 百强房企转型升级路径典型案例