未来20年想在北京买房，必须要遵守这些逻辑

本文来自微信公众号：地产情报站，（ID：dichanqbz），作者：京竹山

作为全国楼市具有风向标意义的帝都，很多人都在猜测北京楼市今年会怎么走，未来又会怎么样。

其实，如果真有什么神奇法宝能够穿透时空看到未来，看到20年后的北京，那么《北京城市总体规划(2016年-2035年)》大概是最靠谱的那个了。尤其是各区的分区规划，更是直接关系到大家是否在当地买房置业的决断。

刚步入2019年，北京一些城区的分区规划就已陆续出炉。我从中选择了海淀、昌平、怀柔、亦庄这“三城一区”的分区规划进行解读。将来想在这些地方或是周边区域买房的朋友，与其去猜，去“赌”楼市行情，不如详细了解一下这些分区规划，或许更能从中窥视到北京未来发展的逻辑。

1、高大上的海淀继续领跑

海淀的高校执全国牛耳，科研院所集中，催生出大批国内领先的科技独角兽，再加上延绵起伏、宏伟壮丽的三山五园，共用勾勒出海淀高大上的突出形象。

同样，海淀的规划也是高大全。两横轴、一纵轴是关键，其中两横轴的南轴是长安街首都功能轴（延伸到长安街），北轴是北清路前沿科创发展轴。一纵轴中关村大街，要打造高端创新集聚发展轴。从图上看，海淀的核心很像一个强风暴气旋，以中关村和三山五园地区为策源地，逆时针方向席卷上地、永丰、东升、北下关地区，然后向五环外西北方向的翠湖、永丰地区发展。

中关村、知春路、学院路形成的“中知学”地区是科技核心。除此以外，北轴和纵轴的结合部，北清路沿线是今后发展的亮点。

2018年，中关村科学城，国家级高新技术企业突破1万家；

占全市企业的总数45%；

独角兽企业32家，约占全国1/5；

全球范围内仅次于硅谷地区，估值约1200亿美元。

这些是海淀的高科技硬实力，也成就了海淀在京城的城市地位。三山五园的青山绿水，加上厚重的历史文化底蕴，是海淀的另外一张名片。

在海淀分规中写到，要擦亮三山五园金名片：

突出文化中心职能

保障政治中心职能

服务科技创新职能

承载国际交往职能

这一段的表述真是霸气侧漏了。但是，海淀超强的资源聚集能力带来了超快发展的同时，也同样带来了严重的大城市病。比如通勤问题，海淀的高房价、高房租，对年轻人非常不友好。很多人工作在海淀，居住却只能在昌平、丰台、甚至更远的大兴。科技园、产业园投入手笔很大，配套的住宅用地很稀少，也一直被人诟病。

还有昂贵的学区房，也是饱受争议。也有家长表示担忧，再这样搞下去，实际的教学质量是否在退步。教育资源过于集中，学区房价格昂贵，许多优质生源无奈只得转投他区。

资源的过度集中，从全社会的维度看也是一种浪费。合理的疏解资源，疏解人口，治愈下大城市病，恐怕更合人心。

2、昌平未来科学城在扩容

昌平的优势是地利，天然承接的海淀的教育资源和产业转移，起步就比其他区县快一个身位。

在分规中，昌平最耀眼的是未来科学城又扩容了。

未来科学城的前身未来科技城，是在2009年7月启动建设的，到今年已经整整10年了。10年一大变，最新的规划已经通过。今后要打通贯穿，东面的未来科技城和西面的沙河高教区，形成一个超大的未来科学城。面积是一个新城核心区的规划，170平方公里。科学城中部还规划有超大城市绿心，蓝绿交织，水天一色，环境优美。

未来科学城扩容以后，昌平生命科学园在区位上与海淀的永丰科技园等连成一线。在海淀北到昌平中部，一直向东延伸，形成一条鲜明的高科技产业带。区域内的立汤路、定泗路等路网改造，也会加快，连接永丰到沙河，再到科学城的轨道交通大概率是跑不掉了。到2035年，道路路网密度不低于8公里/平方公里，这个指标已和主城区持平了，轨道交通出行达到40%。

“回天地区”也有新亮点。去年以来回龙观、天通苑板块启动了3年改造计划，有近200亿的改造资金投入，改造后，将会提高社区的公共配套，优化路网，美化环境，这对背靠未来科学城的回天板块是很大的利好。

3、高光的怀柔

在所有的分区规划中，怀柔最出人意料，引人注目。原因是“怀柔科学城”的定位：“尖端创新引领的世界知名科学中心。”中科院系统、重大高端研发平台等科研要素向怀柔的聚集速度，已经从涓涓细流到汹涌奔腾了。

比较下与海淀的定位：具有全球领先的全国科技创新中心的核心区。很明显，怀柔科学城的定位很高，这里将是世界级原始创新承载区。也就是说今后全球颠覆性的从无到有，从“0到1”的创新，大概率会在这里诞生。

颠覆性创新的厉害之处，在于诞生一项新技术，孕育一系列新产业，产生影响人类进步的新产品。企业掀翻桌子重来，行业巨头从新排排坐，新行业彻底取代老行业。比如数字技术出现，数码随身听替代老式的卡带随身听，苹果智能手机出现颠覆了传统功能手机。苹果在全球崛起，诺基亚、爱立信退出消费类通信市场。

诞生最顶尖科技的地方，没有选择中关村，而是选择了怀柔，意义非同凡响。也侧面反映了中关村的创新更偏向市场化应用，侧重从“1-N”的渐进式创新。原始创新与渐进式创新有很大不同，另起炉灶是最好的选择。这就是怀柔科学城的未来。

所以怀柔教育、医疗等公共资源的短板也会尽快补上。从中小学教育看，除了已知的101中学，实验小学外。在公布的分规中，只有通州、石景山、怀柔公布了基础教育用地面积。其中怀柔区人均最高，达到千人3984平方米。这预示着怀柔的中小学教育要打翻身仗。

4、亦庄新城

此次规划的亦庄新城范围，约225平方公里，比原来的60平方公里的开发区面积，扩大了2倍还多。

开发区、综合配套服务区、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地以及两块预留地纳进亦庄新城的规划范围。

相对于旧版规划，亦庄新城规划增加了旧宫、瀛海增部分地区，南部的长子营工业园及周边也纳入了亦庄新城范围。而青云店和采育镇都各有一个工业园纳入了亦庄新城范围。

瀛海、旧宫，作为亦庄的综合配套服务区的，将增加住宅用地的供给。包括共有产权住房，完善生活配套设施。就近工作，就近居住，达到职住平衡，减少钟摆式交通。

突出亮点：产城融合，职住均衡

在公布的所有分区规划中，亦庄新城最接地气。因为亦庄很明确的回答了老百姓最关心的问题，住房。

提出蓝领工人有保障、中端人才有支持、高端人才有市场。具体包括供应8类房产：

租赁类住房：单身蓝领公寓、人才公租房、单身白领公寓、配套租赁房。

产权类住房：共有产权房、高端商品房、普通商品房、定向销售商品房。

比起已有的住房体系，分规的表述更加具体，值得期待。看得出，亦庄分规既关注产业落地，也关注民生，这很值得称赞。可能因为亦庄产业分布最集中，工厂最多，城市管理者更容易了解到产业发展的内、外部逻辑。制定出更友好、有效的政策。

亦庄新城还将探索“低密度”发展模式。建设凉水河生态景观文化带、凤河生态景观文化带，以及生态走廊等，努力提高居住舒适度。

总体看，亦庄新城在扩张，分规制定很亲民，未来就业机会不少。建议大家在置业时多考虑。