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[头条] 辟谣楼市里最大的焦虑,说说贷款和征信那些事

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发表于 2019-4-9 18:03:43 | 显示全部楼层 |阅读模式



本文来自微信公众号:魔都财观,作者:魔都财观的观观
我每天在自媒体后台能收到无数个问题。在回答问题输出经验的同时,我也在观察这个市场到底在关心什么。
最近几个月,我一直都在被同一个问题纠缠着。一开始只是零星几个人发问,直到最近我几乎每天都要被问好多次。
这个问题就是:
二代征信要上线了,买房人该怎么办。
每当我看到这个问题的时候,总能感觉到手机屏幕那一头深深的焦虑感。
如果说十年前买房是无罪假设,市场上有各种鼓励措施帮助你上车的话,那现在买房就是有罪假设,你必须拿出各种证据,证明自己有钱、无房、无贷、不炒作,才能享受普通人买房待遇。
实际落地的时候,大家还是会在资格上或多或少有一些瑕疵。我们总会去尝试各种方法突破,至少让自己变得更像首房首贷的样子。
但随着第二代征信系统的上线,未来的信贷审核越来越精细,首贷资格的希望也越来越渺茫。这一阵,大家的朋友圈里遍布着这样的主流情绪。
可是,真的是这样吗?
是时候说说贷款和征信那些事了。
01
我们以前讲过,买房前,宏观周期的判断是最重要的。看准了当下楼市在哪个阶段,才能决定你未来三年买不买房。
可真的到了买房进行中,信贷融资才是最重要的事情。
拉开买房人差距的主要是信贷能力。买不买得到,买大房子还是小房子,就看你能借到多少钱。
而决定一个人贷款能不能搞定的,主要还是看征信。
正所谓贷款无小事,征信定大势。
因为大家在银行面前都是素人,银行识别你是不是好客户的主要标准,就看那几页的征信报告。
在这样的评价体系下,就算是王思聪,和普通白领相比,也不见得有多大优势。
王思聪有多张白金信用卡,每个月有巨额的刷卡消费。他还是多家公司的法人,这些公司有天文数字的负债。这些都是征信上的大忌讳。
而一个兢兢业业的小白领,每个月稳定几千信用卡消费,按时还款,名下也没什么贷款,一副人畜无害的样子。
站在银行的立场上,只看征信报告初审的话,会拒绝王思聪,选择小白领。
用这样的方法筛选客户,简单粗暴,但十分有效。
因为说到底,银行根本不缺贷款客户。他们要做的只是用征信报告,淘汰掉那些有瑕疵的客户就行了。
所以对大家来说,花再多精力养好你的征信报告都不为过。
02
而大家心心念念的首房首贷资格,不只是征信的问题,还必须得同时搞定无房和无贷两样。
目前全国绝大部分城市都是限购的,以家庭为单位,在所在城市名下有一套住房,就不算首套了,不少城市比如像上海、北京,还规定最多只能有两套。
值得注意的是,房产是全国不联网的。也就是说,你在外地的房子,在当地是不会被限购的。
我估计房产的不动产登记全国联网,至少最近几年是不会推出来的。在此之前,跨城买房一直会是投资的主要选择之一。
但是个人征信是全国联网的。
下图是某朋友的个人信用报告,大家重点关注红圈处。
只要你在全国任一地方有过按揭贷款,“个人住房贷款笔数”这一栏就会被标注为“1”,那你在全国各地就会被算成有过贷款记录,且终身有效。
哪怕你还清了外地的贷款,哪怕你在当地没有房子,你依然不是一个白户。
在上海、北京、深圳这样调控严厉的城市,无论如何,你就是7成首付了。
不过有些二线城市比较宽容,比如在苏州、无锡等地,贷款还清之后,首付没增加多少,大概在4、5成的样子。
另外,一个家庭在全国范围内名下按揭贷款最多同时只能有2笔。
也就是说,就算你只是在外地有2笔按揭贷款,你在当地也是无论如何做不出第3笔按揭贷款。
了解到上面这些,你会发现,即便躲过了限购这记重拳之后,也很难闪过限贷这记勾拳。因为全国联网的征信报告就像是天眼一样,窥探着你的一举一动。
难怪人民群众要运用那么多喜闻乐见的断舍离方法,无非就是为了一个首房首贷资格。
03
我们每周在上海线下茶话会,感受也是一样的。
被大家问到的最多的永远就是房票、贷票的问题。
接触的多了,我发现我很少能看到,不缺钱、有资格、首房首贷立马能买房的粉丝。大家身上或多或少都有一些疑难杂症要解决。
我遇到过许多个案例,夫妻两个当年轻易用掉了首房首贷资格,还没借多少钱。导致现在要卖一买一,改善居住的时候,因为首付太高,捉襟见肘。
虽然最终还是帮他们用一些创新方案迂回解决了,但其实当初如果做好规划,是可以方便许多的。
未来随着房价的上涨,限购限贷只会越来越严格。
我给大家的建议是,任何一个家庭,不管是刚需还是投资,现在买房前必须做好规划。
不光是为了当下买到心满意足的房子,更多的是为了未来改善扩张做好准备。
买房之前要多想想未来,在家庭成员的买房资格和贷款名额上做好设计。一定要想清楚,下一张首房首贷的房票在哪里。哪怕为此多费一些周折,也是值得的。
当下的慢,是为未来的快。
04
好,既然要为未来留足操作空间,那就更要清楚当下的玩法。
名下有无房产是很容易判断的,大家都能处理好预留空间。
比较容易踩坑的是夫妻贷款买房上征信的问题。
首先要明白的是,夫妻婚内买房,不管房产证上出现几个人的名字,房产都是婚内共有财产。
那意味着,当你婚内买房按揭,银行拿这个房子作抵押的时候,必须是夫妻两个人都同意做贷款人,即便你没上房产证。
这个时候就会出现主贷人和参贷人概念。
顾名思义,主贷人承担主要还贷责任。参贷人是参与贷款并共同清偿债务的人。注意参贷人是要一起还款的,贷款还不出,也是要一起赔钱的。
从这个意义上来说,主贷人、参贷人都是法律上的还款人,义务有先后,但没区别。
可是实际操作中,只有主贷人的按揭贷款记录上征信,参贷人是不上征信的。
这无疑给大家一个大大的福利。你要做的是:
尽可能集中消耗主贷人的资格和额度,为参贷人留足空间。
事实上,除了普通的按揭贷款之外,很多人不知道的是,小微企业经营贷款、个人消费贷款、甚至于部分城市有接力按揭贷款,都是可以灵活运用参贷人的。
就是说可以使用别人作为主贷人,上别人的征信,自己作为参贷人,用自己的房产作为抵押,来实现融资需求。
参贷人这个设计理念,极大地便利了创新融资,在实践中有很多想象空间。
大家自己好好琢磨琢磨。
05
就是因为做参贷人有这么多好处,所以才会有开头提问里的那些焦虑:
二代征信将于今年5月1日上线,会纳入参贷人信息、公共事业缴费信息、更精细的信用卡信息。二代征信上线后,即便未来参贷人独立后,买房也不能做首套。
我的看法是,征信系统更加精准全面,势必造成信贷审核更加严谨,未来肯定是对按揭有影响的。
但凡事最怕一刀切、非黑即白的判断,要说二代征信马上影响大家买房,这一定是错的。
首先,二代征信不会那么快就在全国铺开,大家来看看下图的官方消息。
二代征信其实早就在2018年三季度就上线试运行了,到今年4月底刚好满试运行期6个月。网 传5月1日正式上线的消息来源就来自于此。
但是试运行结束之后,不会是马上全面切换成二代系统的。
因为征信工程影响面重大,涉及监管、银行和公用事业单位的系统改造。但凡有点体制内金融系统工作经验的人都会知道,这么重大的事件,一定会有全行业的动员以及工作部署计划,不会一夜之间全面上线的。
如果一定要给个时间表的话,我估计离二代征信全面执行还有至少一年的时间。
06
那二代征信上线之后,参贷人到底上不上征信呢。
以下是我根据自己多年金融实务经验,给大家做的一些推测,供大家参考。
一是先说增量,对于二代征信上线之后新购房的夫妻双方来说,参贷人的按揭贷款记录会上征信的。
因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息,所以这点是毫无质疑的。
二再说说存量,二代征信上线之后,历史已贷款的按揭记录大概率不会纳入征信。
这些历史已贷款的按揭记录都存放于各商业银行的系统中,如果不是监管特别强制要求,银行们是没有动力去推进这个吃力不讨好的事情的。
知道了这几个大趋势之后,我还是有几个建议给大家:
1、二代征信这件事,影响面最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人。对于这些朋友,如果可以的话,尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚,这样就解决参贷人上征信的问题。
2、对于那些已经用过按揭买房的夫妻,最近一、二年内是不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦,不能确保二代征信一定不会补录信息。如果你这几年最终是要突破买房的,晚一点不如早一点。在楼市里我们学到最大的的教训就是,凡事要趁早。而且现在的见底回暖,的确是不错的机会。
3、真的未来遇到了参贷人上征信了,也不是世界末日。信贷政策一直在变化,金融创新也在发展,等到下一个鼓励买房的周期到来,认贷标准也会有新口径,这些都不是什么问题。
记住,办法总比困难多。战略上尽量乐观一些,战术上尽量悲观一些。
这是我在当下混沌楼市里能送给你的最佳建议了。
07
文章快写完的时候,又有个粉丝来留言了,还是一样的问题。
答完问题,看着满屏的虚心请教,忽然一阵悲哀涌上心头:
大家都要突破成这个样子,才能买到房子。到底是我们太过偏执,纠结于追求更多,还是这个时代跑得太快,快到不让人有喘息的时间。
但愿都不是。

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