12大趋势详解 | 业内首份《商业地产数字化趋势白皮书》

作为国内首份商业地产数字化趋势专题调研，猫头鹰研究所联合中国连锁经营协会在2019年7月“2019中国购物中心与连锁品牌发展峰会”上共同发布了此份《2019 商业地产数字化趋势白皮书》。

未来已来，籍由此份更新版报告，让我们一同探讨数字时代商业运营的新趋势。

2020-01-09

2019 年，从宏观经济到商业地产行业，从科技创新到技术应用，整个市场正在回归冷静和理性的本真。

过去几年，人类历史上最大规模的城市化和商业地产开发与全球领先的消费数字科技创新在中国同步上演……

数字化转型，从风声到落地，从零售行业的先行到商业地产行业的不断探索，领军企业正在带领着后起的中国商业地产找寻数字时代商业地产的价值运营新范式。

这是摆在全中国百万商业地产人的共同使命和机遇。

为全面洞悉国内商业地产企业数字化转型的阶段和问题， 猫头鹰研究所联合中国连锁经营协会在 2019年7月“2019中国购物中心与连锁品牌发展峰会”上共同发布了此份《2019 商业地产数字化趋势白皮书》。

作为 商业地产业内首次关于数字化方向的专项调查和趋势分析，本次调研过程中得到了 CCIM（国际注册商业投资师）中国同学会、商业地产数字化研习社各位伙伴的大力支持，总共收集来自港资、外资和国内 TOP50 商业地产开发企业和数字科技服务商的 152 份高品质问卷，在此一并向参与调研的同仁表示感谢！

尽管研究团队广泛搜集和访谈，限于时间压力和数字科技的复杂性把握不足，本文难免有所疏漏，欢迎诸位同仁批评指正。

王传宏

猫头鹰研究所 创始人

英国皇家特许测量师（MRICS）

国际商业地产投资师（CCIM）

行业篇

Part 1

过去几年，移动互联网、信息技术和数字科技的发展使得消费者、零售商和商业地产的决策效率和行为模式得到前所未有的变化。

传统消费和运营模式遭受前所未有的冲击的同时，以新零售为代表商业运营新模式的重塑正在不断创新和涌现。

作为一个多方参与的市场，商业地产运营是一门需要同时平衡和满足消费者、租户、业主三方的利益诉求的艺术。

数字时代的到来，给以经验导向的艺术赋予了更多的技术元素，使得满足各方需求变得更加精准有力。以赋能商业地产各方参与者为目标，各类技术创新与应用正在重塑商业地产投资、设计、建设、招商、运营、资管等产业链的各个环节，一场商业地产运营领域的全面革新正在加速推进。

1

消费者全天候在线

消费者全天候、全网络在线的习惯（需求）与商业地产固定时间、固定地点的运营（供给）之间有一道鸿沟，这是商业地产数字化运营价值的潜力所在。

领跑全球的高度数字化，是中国消费市场的写照。截至 2018 年 12 月，中国互联网普及率达 59.6%网民规模 8.29 亿，手机网民规模 8.17 亿，使用比例为 98.6% 。网络购物方面，2018 年中国网络购物用户规模已经达到 6.10 亿，贡献了 40% 以上的全球网购用户规模。

以移动互联网技术为代表，新兴的数字技术创造了新的购买力、改变了消费方式，让整个消费市场迎来了持续消费升级的全新时代。

移动互联网兴起之前，信息相对缺乏，消费者购买前的通常决策路径“认知-对比-决策”可以说是直线型的， 并且只能被动接受品牌、商场在公共渠道主动传播的营销信息，或者将亲身实地体验感受作为决策依据。

在购后环节，售后服务通常需要一段响应时间，而消费者事实上也没有太多其他渠道进行感受分享、评论。

如今，诸如电脑、平板、手机、其他便携式设备、各种互动设备等数字技术载体的普及，让信息搜索、交流的渠道大幅增加，并渗透在消费体验的每一个环节。

这对消费者行为具有深远的影响，从需求产生、信息筛选、消费决策到购后行为，消费者对数字化载体依赖程度持续加深，时时在线已经成为常态。

数字化载体也渗透在消费者决策路径中的每一节点， 原先需要循序渐进、相对割裂的决策路径正在不断被数字化技术连接起来，线上线下行为充分融合、交互影响，消费行为演变为全流程体验。

消费者决策路径的变化

2

租户全渠道运营

线上与线下渠道的深度整合不仅肯定了线下店铺仍然是全渠道环境中销售和营销战略的基石，而且还确认一个地理位置的价值现在已经不仅仅包括该实体商店产生的销售额。从这一点上讲，商业地产实体店的价值并未被削弱，反而被扩大。

在数字化时代下，店铺不再是一个销售和支付的“终端”，而是一个收集信息和增强消费者体验的重要场所， 消费者不仅可以在店内购买商品，也可以在店内体验，而后返回品牌线上专营店进行购买。

对于商业地产的租户而言，消费模式的变化倒逼着传统单一的店铺终端销售模式的转型，全渠道的商业运营模式已是品牌发展的大势所趋。从多渠道转变为全渠道运营，品牌商户正在整合其业务模式的所有方面， 包括最大限度降低交货成本、有效的库存管理和订单跟踪、整合营销和品牌体验等。

随着线上线下壁垒消融，热情拥抱数字化和新技术的奢侈品也在过去几年中大量进驻天猫。天猫奢侈品平台 Luxury Pavillion 中入驻品牌已超过 100 个。与此同时，以盒马为代表的新零售品牌线下开店迅猛。线上品牌线下开店亦成为趋势，近两年不约而同走向线下。从电商、零售、餐饮、线上新媒体品牌到文创、休闲娱乐、共享、快闪，再到火爆全网的网络游戏，线上各业态集体开启线下扩张之路。

零售租户必须从头设计购物体验，把网购和实体店购物两方面的体验完美地融合起来。零售商可以在顾客购物路径的每一个环节上利用各种先进的数字化工具，设计富有吸引力的互动方式，还必须把实体店塑造为优势力量，使得形象店、概念店、旗舰店层出不穷，把逛商店变成一种令人兴奋、既娱乐又享受的体验， 用实体店来推动相关的线上销售。

各大品牌商家正在通过重组其业务运营流程，从基础空间运营的独立零售平台转向一个集成平台以更好地响应消费者需求。这种重组也在深刻影响商业地产的职能转变。在之前的很长一段时间里，基于这种物理空间的提供，商业地产都扮演着“房东”（出租方）的角色，数字化时代的到来意味着商业地产运营要 从注重“场所租赁”转型为更富平台运营思维的“场景营造”(place-making)提升消费者流量和黏性。

同时， 要比租户更懂消费者，通过更全面、更实时的数据分析与支持帮助租户成功，这就对商业地产的传统角色带来了冲击和挑战。

3

科技全维度赋能

作为创新技术应用的重要场景发生地，商业地产正在成为零售、地产、金融和共享等科技创新的孵化载体。同时以数字科技被代表的新技术正在重塑商业地产投资和运营各环节的效率和模式。

科技始终是人类文明和商业创新的的推动力。经历了计算机及信息技术为核心的第三次科技革命，我们正站在以人工智能、大数据、云计算、虚拟现实、机器人技术等为代表的数字智能时代的门口。这些新兴技术被视为人类历史上的第四次科技革命的代表。

通过对商业地产开发运营全流程内 100 余家科技类企业的归纳梳理， 猫头鹰研究所认为有四种科技力量正在影响商业地产行业的市场效率、管理流程和资本模式：零售科技、智慧楼宇、科技金融和共享经济。

零售科技

数字化转型的引擎

无论是线上线下无缝衔接的数字化全渠道营销、实体商业或移动终端的数字化交互体验，还是研究消费者行为偏好及用户分析管理技术的创新，都有助于零售行业和商业地产重新了解消费者的消费意识及消费行为变化。而零售和商业地产企业内部组织管理的数字化变革则可以提高运营效率，节省人工、时间成本， 使经营管理效率达到最大化。

因此，我们将零售科技类的数字技术分成四个主要方面，包括：数据分析、数字营销、零售智能、管理信息。零售科技是与消费交互最密切的技术，被视为引领购物中心的数字化转型的引擎。

智慧地产

数字化转型的基石

在智慧地产方面，设计建造和智慧物业管理是商业地产数字化的重点。经过多年发展，物业管理的智能化水平已成为商业物业高效运维的关键。建筑信息模型 BIM(Building Information Model)将数字技术直接应用于商业地产的建筑工程之中，为智能化建设和运营提供了基础。基于BIM 核心的物联网等技术应用，不仅能实现三维可视化的信息管理模型，而且为建筑物的所有组件和设备赋予感知能力和生命力，从而将物业的运维提升到智慧建筑的全新高度。

相关技术：建筑信息模型（BIM）、智慧停车、智能门禁、BMS（楼宇管理系统）、视频监控、报警系统、一卡通系统、出入口控制系统等

共享经济

商业运营价值的重塑

从 Airbnb 爱彼迎、优步(Uber)等共享经济企业成立算起，共享经济已经走过十个年头。在商业地产领域， 共享办公、共享教室等空间业态正大量进入购物中心，而共享出行工具的使用也正提升商业地产的交通可达性。此外，购物中心的服务功能也因共享充电宝、共享座椅、共享童车的引入变得更加丰富而贴心。

将商业地产中的低效率空间和时间，以共享的理念进行重塑，形成能满足消费者碎片化需求的高质量场景， 打破“人”、“场景”和“服务”之间的壁垒，填平消费体验中出现的各种“断裂带”，提升资源配置效率和经营效益，这或许就是共享经济和商业地产联姻的核心逻辑。

相关技术：共享办公、共享教室、共享充电宝、共享单车、共享汽车、共享雨伞、共享童车等。

金融科技

资本管理的升维

近几年，金融科技成为全球投资人和创业者聚焦的热点产业。科技与金融的结合在创新金融产品和服务模式、改善客户体验、提升服务效率、降低交易成本方面都有所突破。对于商业地产而言，金融科技可以理解为科技在零售商业和商业地产相关金融领域的应用。

在零售行业中，以移动支付结算为代表，相关金融科技创新提升了消费者与租户或商业管理方之间、租户与业主或管理方之间的资金流通效率。而对商业地产而言，金融科技的核心是提升投资和资产管理的效率。目前的创新主要集中在商业地产交易信息方面，与欧美发达国家相比，涉及地产金融、资产管理、投资分析等促进资产交易方面的金融科技创新尚处于发展初期阶段。

相关技术：移动支付结算、商业地产租售平台、资产众筹平台、智能投资分析、智能估价系统、区块链、数字货币等

猫头鹰研究所按照前述四大维度将目前国内商业地产数字化相关技术企业进行分类整合，形成商业地产科技生态图谱（如下图）。

未来，对于商业地产行业而言，数字科技将会多维度赋能实体商业，通过技术与实体商业的融合形成完整的生态闭环，促进商业地产企业的信息流和资金流内外高效循环。

企业篇

Part 2

为全面了解商业地产行业和企业对数字化转型的认知和策略，猫头鹰研究所与旗下新媒体平台《商业与地产》于 2019 年 5 月 23 日发起【2019 商业地产数字化转型趋势问卷调查】。

本次调研共收集到 152 份反馈，问卷参与者主要包括国内前 50 强商业地产企业信息化负责人、商管负责人、资管负责人和相关技术提供方等。在受访者企业类型、公司职级和对数字化的接触程度等维度具有广泛的代表性，并以中高层为主。

本部分将通过调研问卷的整理和分析，梳理出 2019 年商业地产数字化转型的 6 大关键词。

1

数字共识

共识是商业转型和变革的前提。本次调研发现，数字科技对商业地产的强影响力已成全行业普遍共识，这必将为各商业地产企业推动数字化变革提供强有力的组织支持。

92% 受访者表示明显感知到数字科技对商业地产的影响。其中：

• 27%认为影响巨大，数字科技正在重塑整个行业；
• 65%切实感受到新兴科技正在大量应用在商业地产行业。
  

2

数字战略

调查发现， 数字化转型已成为商业地产头部企业的战略驱动力。

猫头鹰研究所对 34 家典型商业地产企业 2018 年年报、高层讲话稿和公开资料统计发现，近 15% 的企业将数字化作为未来企业发展的战略选择，这些企业多为商业地产或地产领域的头部企业，通过数字化提升客户洞察能力和市场竞争力，确保处于行业领先地位。

超过 20% 的企业处于数字化转型的初期实践阶段，以强化应用为主；近 65% 的企业仍未明确公布数字化转型的相关战略和思路。

在本次调研中，60% 受访者认为企业重视数字战略和应用。26% 受访者认为公司“非常重视，数字技术已成为企业高层推动的战略”，34% 认为公司“重视，已投入大量资金或资源去采用新技术”。

3

数字赋能

本次调研中，商业地产和数字化相关从业者着重数字科技对商业地产业务各个环节的影响进行了评价，其中最为明显感知的两大变化就是信息化和数字技术的使用加强了对消费者和租户的理解和把握，从而带来 运营管理效率的提升（72% ）以及由于消费者信息获取渠道的多元化所带来的 消费决策主动权的提升（70% ）。

日益兴起的零售商线上和线下的全渠道运营（60% ）被视为新技术对商业地产影响的第三大方面。

对商业地产的运营管理而言，一半左右的受访者认为信息化和数字技术提升了商业运营现场管理和租户经营辅导的效率。

数字技术的出现也让营销更趋运营化，47% 的受访者表示推广活动的 IP 化和营销社群化的趋势更加明显。而近 4 成的受访者认为新兴智能物业管理技术的应用达到了降低能耗和成本的作用。

除此之外，甚至商业地产的投资和资产管理监管效率也因信息化和数字技术的应用而变得更加有效率，37% 的受访者表达了对这一选项的支持。

4

数字营销

在商业地产的数字化转型中，针对消费者的数字营销往往是最普遍采用且最容易推进的切入点。经过多年实践， 商业地产的数字营销正在从简单的内容推送，向注重互动、内容共创乃至品牌共创的客户参与式营销迈进，营销呈现更强的运营化思维。

商业地产的线上运营平台选择日趋多样，从传统的微博、微信的“双微”运营开始逐渐形成“两微一点一抖” 的运营新趋势。

作为线下实体生活服务平台和消费者点评平台，大众点评正成为购物中心进行消费者互动和进行口碑营销的重要平台，26% 的企业或所属项目注重大众点评的内容运营。随着 5G 时代的到来，短视频与线下互动的场景日益广泛。因其年轻人群聚集和广泛的城市覆盖，23% 的企业或项目正在尝试使用抖音进行商业地产内容营销的新阵地。

5

数字运营

商业地产向数字化转型已成为业内共识。猫头鹰研究所认为，目前国内大部分商业地产企业已初步形成了运营信息化建设。 伴随内外部数据积累的不断提升，运营数字化正呈现快速发展。

调研发现，内部管理信息化、数据采集和智能硬件以及营销推广工具已成为商业地产信息化运营的标配， 这也是开启数字化运营的基础。

在信息化建设的基础上，四成以上的企业或项目通过商管的移动化管理优化效率。比如开发移动商管功能处理招商、楼管、物管的客户跟进、合同审批、进场管理、巡店、催缴、报修、抄表等工作。

近半数的企业开始强化数字化运营的能力，这突出表现在设置专人或部门进行全场及店铺层面的客流、销售额、会员消费和各项收入支出等经营数据采集和分析，以指导营销、运营、投资工作。

此外，36% 的企业开始将内部数据与外部供应商提供的消费行为相关大数据进行关联或对比，形成更全面的消费者画像，为商业地产投资、定位和调整决策提供支持。

部分企业正在探索购物中心的线上线下的“双空间”运营模式，有 22% 的受访者表示企业可提供商家进驻进行线上销售的在线商城，将租户产品或服务嫁接到线上 APP 或小程序，借助商业地产自身线上会员量或日常流量提升店铺销售业绩。

6

数字障碍

尽管数字化转型已成为商业地产企业的共识，但在进行战略推进和执行中仍然遇到不少问题和障碍。根据调研我们发现， 数字化转型中遇到的障碍突出反映在管理问题上，这取决于企业战略和执行；只有少部分为技术问题。

高层战略不清晰或不重视（43%）、懂业务又懂科技的复合型人才缺乏（43%）、内部团队执行力弱、配合不流畅（40%），被认为是商业地产企业进行数字化转型中遇到的三大障碍。而科技投入成本、投资回报、运营效果等问题皆被提及，但排在最后三位。

对商业地产企业而言，企业战略的重视程度决定了转型的力度和速度；而 IT 和技术团队与运营管理的磨合以及业务负责人对科技应用的创新能力的培养和塑造都将成为数字化实践得以成功推进的关键。

展望篇

Part 3

商业地产与技术的融合才刚刚开始。未来 5-10 年， 数字技术（ Digital Technique）与人工智能技术（AI Technique）合称为数字智能（DAT）技术，将 数字孪生、5G、AR 虚拟现实、云计算、物联网、大数据等 10 余种技术融合进入下一个数智时代。

1

数字智能

在数智时代的到来，不仅仅是对现有运营模式效率的提升，更多的将是对商业空间运营的全维度升级。

在本次调研中，人工智能（71 ）、数据分析技术（62 ）和 5G 技术（53 ）被视为未来五年影响商业地产行业的关键技术。

数据分析技术

数据分析在商业地产投资和运营管理各环节决策中都扮演重要角色。从消费者流量和行为数据，到店铺日常销售和货品管理，再到商业地产内部租赁、营销和物业管理的成本及收入的监管，随着单个项目数据积累量的日益增大，越来越多的商业地产企业开始注重日常数据的智能分析和可视化呈现。

数据分析技术主要是指各种应用，包括商业智能(BI)、报表和联机分析处理(OLAP)到各种形式的高级分析。其中商业智能技术包括数据仓库、报表查询、数据分析、数据挖掘、数据可视化等的快速发展正在为商业地产的数据分析带来全面的升级。

将商业地产内客流/车流数据、POS 和销售采集数据、CRM/营销数据、商管 ERP 系统、填报数据、外部大数据等等多数据源敏捷接入，再通过数据智能分析平台的预置指标计算，转换为数据可视化结果呈现，从而做到一站式分析监控，从而形成用数据监控业务，基于数据改善业务，让数据服务于决策，从而建立可持续的竞争优势，为打造智慧型商业地产奠定坚实基础。

人工智能

2019 年 7 月 3-7 日，伦敦西田购物中心（Westfield London）开放英国首个时尚概念商店——未来潮流商店。该人工智能服饰商店通过实时社交媒体洞察和分析，将网络购物、时尚影响力等信息与传统线下购物相结合，为消费者带来史无前例的服装零售模式。通过专业的机器学习(Machine Learning)，监测全球 150个国家和 1000 座城市超过 40 万富有创新精神的职场新人和时尚达人的 30 亿个数据点。

NextAtlas 可以分析来自社交媒体的视觉和文本内容，从而预测时尚新趋势。造型师团队在接收流行趋势数据后，会根据购物中心零售商的需求采购物品，参与品牌包括 Topshop, Reiss, Whistles, Lindex 和 Stuart Weitzman。消费者可以在充满未来科技感的商店里购买这些商品，同时每个流行趋势将会在由 LG 提供的超清屏幕中展出。

5G 技术

5G 技术将是划时代的意义。不仅仅带来的是更快的下载速率，它通过低延时、高稳定、大容量等一系列性能的提升，真正带来人机交互、万物互联，将驱动包括 VR/AR、物联网、人工智能等数字技术的全面升级。

2019 年 6 月 6 日工信部正式向中国电信、中国移动、中国联通、中国广电发放 5G 商用牌照。我国正式进入 5G 商用元年。

而在此之前，商业地产领域就已经开始尝试 5G 技术在商业空间的应用和落地。顾客不仅能体验 5G 手机在 5G 网络下的 Gbps 级速率和高清视频通话，还能体验 5G 智能机器人提供的导购、送货、目的地指引等服务，提升购物中心的服务效率。

基于 5G 的应用探索才刚刚开始，随着物联网、人工智能技术、VR/AR 等技术的进一步升级，将为商业地产的数字化运营提供了更广阔的应用场景和价值空间。

区块链技术

如果说谁能代表下一代互联网技术？区块链肯定是其中的一个。区块链，业内普遍认可的定义是一种去中心化的分布式记账方式，能有效地解决因交易场景受限导致的征信成本过高的问题，这一点在商业地产的租赁、投资、销售等相关交易环节都有着普遍存在的痛点。

本次调研中，尽管仅有 18 的受访者认为这是未来 5 年影响商业地产的关键技术，但不可否认的是，区块链由于其具有去中心化、不可篡改、协同性高等特点在商业领域有着巨大的想象空间。

2019年10月25日，最高领导人提出要把区块链作为核心技术自主创新的重要突破口，着力攻克一批关键核心技术，加快推动区块链技术和产业创新发展。这为区块链与商业、商业地产的深度结合带来了历史机遇。

目前关于区块链技术与商业地产的结合尚处于理论研究和初步探索阶段。在零售的日常运营环节的应用主要体现在零售商品的溯源、数字货币的应用中。而对商业地产而言，更多的体现在租赁和交易环节的应用上，但创建房地产线上记录是一项艰巨而复杂的任务，需要政府和各参与方的广泛认可和参与。值得关注的是，以雄安新区为代表的政府机构也在推进区块链与土地、房地产权属方面的应用，这必将加速区块链与商业地产领域的融合创新。

2

无界价值

在数智时代，商业地产的空间正被分解为建材和混凝土构成的实体空间和代码构成的虚拟的数字空间，摆脱了地理位置（和营业时间等）对实体商业的影响，数字空间的价值将持续放大。

随着智能城市和智能建筑的快速发展，数智技术被大量应用于商业空间之中。当消费者走进商业地产项目， 实际上走进了一个虚实结合的双重空间：在砖块钢筋混凝土铸就的实体空间之外，一个以传感器等智能硬件和数字代码构成的数字空间。

在虚实结合的双空间架构中，商业地产的价值也必然会是物理空间价值和数字空间价值的总和。

换句话说， 就是基于实体空间和虚拟空间对消费者、租户的连接效率和枢纽效应而形成的空间基础价值总和。地理位置的重要性将被削弱，建筑形态所承载的功能更趋融合，而衡量商业地产价值的标尺不仅局限在建筑和地理本身，也不仅仅是在实体空间中的净收益，而是在实体空间和数字空间的双重空间范围中所产生的运营和服务的所产生的收益总和。

这必将是一次对商业地产价值体系的深刻重塑与全新升级。

空间即服务

在人类经济发展的长河中，商业地产在不同的产业阶段曾经扮演着不同的角色。工业时代之前的农业时代， 建筑体往往是一种权威和权力的象征，其象征意义超过经济和功能意义。而工业时代，商业建筑体承载着产业功能，是产业价值链和产品成本的构成部分，地理位置作为影响成本和资源效率的关键因素决定着商业体的价值。

以信息技术驱动的新经济时代，商业地产作为人流、资金流和信息流的平台价值被日益得到重视，而 商业地产的空间价值也就呈现为以人为导向的信息和资金效率升级的服务价值。

数智时代的到来，5G、物联网和人工智能等技术的发展，万物互联和实时互联将成为常态，人类工作、消费、社交和居住的模式也正在脱离完全以固化的建筑体为载体的传统形态。对于商业地产而言，建筑空间和地理位置的重要性被削弱，这导致 传统以收租和物业管理模式为代表的商业地产运营管理已经无法建立竞争优势，以服务经营流量的平台连接思维正在重塑商业地产的线下空间运营价值，而商业地产对消费者、租户的连接效率则是商业运营的关键。

消费即体验

线上零售平台的崛起，很大程度上削弱了消费者为单一满足购物目的而出门的概率。与之相对应，商业地产作为公共活动的平台功能正在被全面提升：满足消费目的的商业空间已经过时，取而代之的是融合消费、社交、探索、娱乐和成长等功能的体验式空间正成为新的热点。

在数智时代，这种体验非实体空间所独有。 消费者在实体空间与数字空间中每一个触点上所得到的超预期体验之和才是商业地产运营为消费者创造的消费价值，而这是商业地产对消费者产生持续黏性和品牌影响力的根基所在。

从消费场景出发，有意识地给消费者创造一个超出期待的空间体验经历，以塑造更高强度的“五感”体验与品牌认同为目标，对消费者线上、线下消费旅程的每一个触点，尤其是线下空间以及线上线下交互的节点进行优化设计，从而形成消费者对商业空间的最强价值体验。

服务即价值

对于全渠道运营时代的租户而言，线下空间已经不仅仅是销售渠道，正成为全渠道运营中的形象展厅、客户体验和服务终端，是对线上销售和线下销售的全面支持。

租户经营模式的转变必然对传统以销售额为衡量标尺的租赁模式带来冲击：线下空间贡献了流量，却未能转化成线下销售额并从租金中实现最大化收益体现，这将推动租户与商业地产之间在销售额和租金计算等租约条款上的持续博弈和模式重构。随着数据采集技术的日益完善，基于平台流量思维重构的租金模式或许也将被引入商业地产的实践之中。

大量商业地产企业正从运营信息化（1.0）迈向运营数字化（2.0），即将开启以整合大数据进行数字化运营（3.0）的新阶段，在传统的租金模式之外衍生数字服务价值。

在数智时代，商业地产运营的专业价值将表现为由擅长实体空间和数字空间运营的双空间资产管理人对商业地产项目提供的高于市场水平收益而形成的那部分溢价。

目前，以租赁模式为核心的商业地产，在人、货、场的数据体系中，缺少对租户“货”的数据及管理权限， 从而难以发挥从认知消费者（人）-提升店铺销售业绩（货）-实现商业地产价值（场）的最大化。

未来，在形成全面的消费者数据的基础上，建立实体空间和数字空间双平台运营模式，全面整合人、货、场数据，从运营管理层面提升对场域内双空间的数字挖掘，才能为租户提供更具深度价值的数字服务。

同时，随着 AI、物联网、VR/AR 技术的日趋成熟和大规模应用，借助AI 技术将实体空间运营数字化，从顾客需求出发，通过线下去触达，实现实体空间和数字空间运营体系的打通，从而推进数字化运营。

来源：猫头鹰研究所（MalltoWin Lab)