长租公寓行业数据分析报告：A轮前企业占比近60%，未来两年上升空间大

在目前中国内地的房地产市场1.0时代（商品房买卖）进入红海、房价高企之后，将来的房地产2.0会是如何发展，各路消息众说纷纭。但从中央、政府机构的一系列出台政策来看，我们预测，长租公寓市场将会迎来爆发式的增长，给中国的房地产领域带来革命性的创新。比如，从最近的租售同权（租售并举）等政策的发布来看，租房领域将是中国社会未来的重点转化点，而长租公寓正是其中的重中之重，所以此次我们的研究也将目光聚焦于此。

（本报告主要数据为VC SaaS后台检测，检测了我国长租市场上的144家企业）

报告看点

• 房地产业及长租公寓市场探究
• 我国关于长租公寓的相关政策
• 我国长租公寓一级市场投融情况
• 长租公寓主要运营模式探讨
• 长租公寓产业链
  
  

房地产业及长租公寓市场探究

（以上数据来源：东方证券研究所）

根据以上数据我们可以清楚地看到，我国租赁市场2017年的规模已达到11398亿元人民币，全国租赁人口已达到1.91亿人。而一二线城市的合计租赁市场规模占比已达到46%，将近全国市场的一半。预计在将来我国的租赁人口和租赁市场规模仍将不断扩大，有望分别突破3亿人口及50000亿元人民币。

以下为长租公寓行业在二级市场的主要参与者，他们均在早期就参与了长租公寓行业的尝试和探索，并且利用自有的房地产开发资源融入并渗透进了该领域。从他们的2017预测每股盈余来看，万科A与龙湖地产的营业状况较优，相对来说有更大的资源力量投入到长租公寓领域进行探索。

近年全国住宅投资情况对比

以上数据来源：国家统计局

房地产业及长租公寓市场探究

数据来源：wind

作为长租公寓的主要受众，毕业大学生这一群体对住房有着迫切的需求。而以上我国毕业生增速情况数据及预测市场利润，显示着长租公寓正在蓬勃发展。

以上图中内容所示为我国近期房地产开发投资增速，可以看到进入2017年以后，全国房地产开发投资增速开始放缓，并在4月份以后呈现下降趋势。但总体来说房地产开发投资仍在增加。

以上图中内容所示为我国近期全国商品房销售增速及商品房销售面积增速，可以看出，自2016年以来，我国全国商品房销售增速至今都呈现下降趋势，房屋租赁的市场空间已然凸显。

我国关于长租公寓的相关政策

除以上所列明的政策之外，各省市地区也推出了相关的地区政策。比如广州等地，便开展了房屋租售同权的试点工作。

我国长租公寓一级市场投融状况

以上是我国国内长租公寓市场上的头部企业的主要融资情况。其中最为突出的企业为链家自如、YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓。他们均已步入企业的高速发展阶段，均已步入C轮及战略融资后阶段。

以上数据源自VC SaaS后台检测的144家长租公寓企业，可以看出现在长租公寓的市场保有量中，大部分企业成立时间都位于2013-2016年。这段时间可以算是长租公寓成立的“黄金期”。

以上数据源自VC SaaS后台检测的144家长租公寓企业，可以看出我国长租公寓企业仍然主要分布于北上广这样的一线超级城市。令人意外的是，在长租公寓企业数量上，上海市的分布数量超过了首都北京的保有量。

以上数据源自VC SaaS后台检测的144家长租公寓企业，可以看出我国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前，A轮前企业占比将近60%。少数企业已步入中后期阶段，进入C轮后、战略融资等阶段。可见在未来2年内，上升空间仍然十分巨大。

长租公寓主要运营模式探究

长租公寓其实涵盖的领域十分复杂，而我们先进广义上对于长租公寓指的就是长租青年公寓，因其面向的受众主要是毕业学生、创业青年、青年工作人群。他们这一类人有着相同的特征，那就是对住房有着迫切需求，但是又无力承受商品房的高房价。而现在市场上长租公寓的运营方、投资方有着以下普遍特征。开发商有钱、有物业、缺乏管理经验；机构有点钱，有些渠道，也同样缺乏运营管理的经验；还有一些既有公寓运营经验，但钱不多，渠道也不在自己手里的......

以上是长租公寓的分类及主要关系图，长租青年公寓是公寓租赁的主体存在形式。

根据租赁期的长短，公寓租赁行业可以分为长租和短租两大类别，并且表现为酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多种形态。其中，长租型的青年公寓是目前租赁市场的发展主体。并且已经吸引了开发商、地产代理商、长租公寓公司、酒店集团、网络平台等投资主体的关注。且根据现在的情况来看，有一股神秘力量正尝试进入长租公寓市场，那就是“国家队”。国家对于租赁市场的大力推进，已从政策层面落实到了土地出让环节，国企介入的大趋势已十分明朗。已由国资控股的万科和华润置地已经宣布将大举进军长租公寓领域。

就目前的行业情况来看，长租公寓的运营维护主要分为两个维度：资本运作和资产集中度。

从资本运作的角度来看主要分为轻资产和重资产。所谓重资产指的就是企业或运营方通过一购买或自建的方式获得物业所有权，并将其出租的模式。而轻资产指的是企业与物业所有者签订协议获得一定期限内的经营权，这种形式与所谓的“二房东”有着异曲同工之妙。

从资产集中度来看主要分为集中式(B2C)和分散式(C2C)。集中式将物业以整体的方式进行运营，而分散式的则是已房间为单位，零散分布在不同地区。

金融化介入长租公寓手段

当前我国长租公寓产业发展难点

• 资产价格贵，重资产模式的成本十分高昂。
  
• 融资渠道稀少（股权、债券），REITs仍未发展成熟。
• 租金涨幅动力缺乏。
• 税收优惠力度较小。（新加坡、香港、台湾均免征税）
  
  

长租公寓盈利四要素

• 规模：租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式。
• 品牌：中低端公寓的溢价价能力十分有限，提升档次、强化服务时提升长租公寓盈利能力的关键。
• 融资成本：获取低成本、大规模融资是保障公司加速扩张的前提。
• 空置率：在未形成规模时，空置率是影响企业生死的关键，应注意季节性波动对企业的影响。