燕郊楼市到底有多冷？

你在北京的寒夜里四季如春，我在燕郊的艳阳里大雪纷飞。

燕郊又一次因为降价，狠狠的刷了一波存在感。

“一万一平米无人问津”

“大幅降价 60% ”

“跌掉了首付”

然而36氪通过实地走访发现，燕郊降价 60% 的说法并不准确，所谓「一万一平无人问津」的价格指的是 40 年产权的商住房，而并非 70 年产权的普通住宅。

“除了首尔甜城的商住房是 LOFT 户型外，汇福悦榕湾、天洋城 4 代、星河湾等小区的商住房都是平层，从户型上看跟 70 年产权的普通住宅没有区别。”

从成交数据上看，汇福悦榕湾、天洋城 4 代、星河湾等小区最近成交的房源大多是 40 年产权的商住房，价格在 1万/㎡ 到 1.4万/㎡ 之间，跟 1.8万/㎡ 左右的高点相比下降幅度在 30% 到 50% 。而70年产权的普通住宅成交价在 1.6 万 /㎡ 至 2万 /㎡ 之间，跟当年 3.8万/㎡ 的高点相比直接腰斩。

（红框内的房源皆为 40 年产权商住房）

01

降价 60% 虽然是舆论谣传，但腰斩是真的，无人问津也是真的，燕郊仍未走出寒冬。

“从去年开始，燕郊的二手房房价就一直在降，这个月比上个月每平米降了 500 多，其实已经算是平稳了。”根据链家网数据显示（包括普通住宅及商住房），2018 年 9 月燕郊二手房均价在 1.7 万 /㎡ 左右，跟 2017 年 10 月的 2 万 /㎡ 均价相比，下降幅度在 15% 左右。

具体到普通住宅来说，天洋城4代、汇福悦榕湾、首尔甜城、东方夏威夷等品质好的楼盘，二手房均价在 1.8万 /㎡、1.9 万 /㎡ ，而像燕京航城、潮白人家、上上城等二手房均价都在 1.6万 /㎡ 到 1.7 万 /㎡ 之间。

以燕京航城的一套 134.33㎡ 的三居室为例，现在的挂牌价为 230 万，单价在 1.6 万 /.㎡ 左右，“同一栋楼，同一个户型，高点的时候是 408 万成交的，现在这套砍到 225 万也可以，很值得入手。”

但哪怕是中介口中性价比如此高的房源，从挂牌到现在一个月时间里，也就只有 17 次带看，而且暂时并未有意向客户产生。

链家公布的燕郊二手房供需走势也确实如此。2018 年以来，燕郊二手房供应量始终保持高位，与之相反的是，带看量从 15000 次一降再降，最低点在 9000 次左右，近 30 天成交量也只有 78 套。

“限购之后，燕郊只剩下刚需改善的客户了，有时候好几天都没有一个买房的。”

02

实际上，在 2016 年的盛景之前，燕郊不是没经历过寒冬。

如果你在燕郊住上 8 年，就会在记忆里存上两次大跌的印象。一次是 2012 年，燕郊房价成功破万之后第一次「摔跤」，知名小区天洋城的二手房 4800 元 /㎡ 还能在总价款上抹去零头。那一次，很多人在解套之后就立马把燕郊的房子抛售了，没能等到后面的大涨。

另一次就是现在，一些人在高点怀着房价攀上 5万 /㎡ 的希望，却迎来了 50% 左右的掉头下跌。从前的经验，并没有用。

以前，销售们坐在办公室就能客户不断、日赚斗金；现在却只能跟着健身房、美容院的小哥们一起，站在十字路口发传单，招呼着“便宜房子感兴趣吗？”

曾经，开着车刚进燕郊，就有「销使」一窝蜂涌上来；如今著名的中介一条街不仅门可罗雀，还有些售楼处人去楼空，玻璃上贴满了「出租/转租」的字样。

“当年 2.8 万 /㎡ 买了好几套，结果今年卖出去 5 套，亏了 400 万。”曾经高点入市的炒房客，大部分被套牢在这里，他们想要及时止损，靠着低价出手回笼资金，却已经背上了几百万的亏损。

而想借燕郊跳板的「北漂」，一直想着「房价肯定还能再高一点」，失去了套现机会的他们被永远的留在了燕郊，在日复一日的「双城生活」中熄灭了北京梦。

作为距离北京最近的环京城市，燕郊承载着庞大的北漂「安居」需求和巨大的投资欲望，曾经的燕郊大街上，只有两种人：买房的和卖房的，但他们谈论的却都是北京。

燕郊就这样成为北京楼市的晴雨表，燕郊的房价每隔一段时间就得被拉出来「示众」，霸占北京房产界的新闻头条。

03

北三县跟着北京限购之后，燕郊楼盘的流动性几乎被锁死。不少人都在问，击鼓传花游戏玩到今天，难道真的传到了头？ 我就是最后那个接盘侠？

每天 999+ 的业主群，现在都没了消息

2016年买房时，加了业主群，当时一天24小时都在不停讨论燕郊房价，有说自己是买来住的，也有一下子拿了3套准备投资的，大家都觉得燕郊的房价还会涨。那种感觉还是很好的，每天打开微信，都觉得自己很快就能赚个几十、上百万。

但是限购之后，业主群忽然就安静下来了，一连几天也没人说话，不是转发投票就是朋友圈求赞。当时带着大家买房的中介员工，也早就回到老家开饭馆了。

亏掉 70 多万，我才能喘口气

燕郊的房价一天天的降，但每个月2万多的月供却是雷打不动的来。

邻近月底的那几天，都不太敢看日历。

本来我在燕郊就有一套自住房， 2016 年高点的时候，把房子抵押出去凑了另外两套房的首付，想着三套脱手就能搬到北京了。

当时，太多人前赴后继地去燕郊「淘金」了。眼看着房价从 1 万多涨到了 3 万，我很难不心动。结果现在每个月都被 2 万多的月供压的喘不过气来，没办法，只好脱手一套保命。

房子挂到中介，一个多月都没什么消息。 295 万，没人； 252 万，没人； 240 万开始有人问了，最后我亏掉了 70 多万，才卖出去。

幸好出手还算早，现在 200 万都不一定有人接。

没能从燕郊跳到北京，现在只想着逃离

当时是想拿燕郊当跳板，没想到最后却被迫留在了燕郊，离不开「双城生活」。

1 万多入手的房子，涨到 3 万的时候，老婆说还会涨，就没有卖。

想卖房的时候还经常因为什么时候卖吵架，限购下来之后，反而不吵了，因为换房也没希望了，就别想了，老老实实在北京和燕郊两地跑。早晚依然会有人提醒我：

早上是，北京移动欢迎您。

晚上是，河北移动欢迎您。

今后如果有机会，还是想要离开这里，因为太不方便了。早上 5 点就得起床赶公交，半小时的车程愣是能堵上 2 个小时。晚上 8 点就得往回赶，不然打车都打不到。同事们还戏称，只要北京一下雨，就别想在单位看到我，因为一准儿是淹在燕顺路上了。

感想？没啥感想。

反正买了小别墅也不是马上住，爸妈说过几年退休了去养老。价格涨跌也和我们没关系，当初全款买，没想卖，就在那放着吧。

这房子买完就扔在那里了，半年去看一眼，现在3 年了还是毛坯，楼梯都没有装。

每个在北京工作的人身边都有不少燕郊的故事。当年一起上过课的 90 后小姑娘，花了 130 万在燕郊买了房，“ 5 年内在北京买房是不可能了，不如先在燕郊买，到时候脱手起码不会赔。”她说燕郊是自由职业者的聚集地，很多朋友都要去这里「抄个底」。

有的艺高人胆大，仅靠押金证明也敢卖，转手赚了翻番；也有的小心谨慎，虽然到现在还没拿到房本，但也在考虑装修出租。有的人以燕郊为跳板，成功进京置业。还有北京土著看着大家在燕郊买房，也跟着投了燕郊，如今没有解套的。

曾经风生水起的炒房客，有的放弃了燕郊的商品房，转向了商住继续腾挪；有的离开了燕郊这个伤心地，但一旦政策春风袭来，他们又会卷土重归。

限购阻挡了激进的炒房客，给刚需买房的本地人留下腰斩的二手房。但大部分燕郊本地人还是觉得“买不起”，城外的人想要进来，城内的人却想着怎么出去。他们大都做着小本生意，没什么大企业的燕郊只能给他们每月三四千的工资，就算是在北京打拼的燕郊人，刨去基本支出也攒不下几十万的首付款。对于这些人来说，早在燕郊被投资者看上的那刻，也许就失去了买房的梦想。

有人在燕郊看到的是欲望，有人在燕郊看到的是希望。燕郊的业主们不希望楼市会锁死，让自己止步于距离北京一站之遥的地方。燕郊属于廊坊，但这里的业主们眼里只有北京，他们等待着北京再一次救起燕郊。