燕郊购房全攻略 谨防雾里看花

受北京房价飞涨带动，北京周边燕郊、香河、固安等地房价也大幅上涨。燕郊是距离北京最近的一片区域，与通州仅一河之隔。便利的区位和较低的房价使燕郊成为50万北漂的栖身之地，最终以“睡城”而闻名了。如今，京津冀协同发展概念的提出，为燕郊勾勒出一个安居乐业的新梦想。

　　燕郊二手房最近成了燕郊地区购房置业的热门话题，今天跟大家聊聊燕郊二手房目前价位，分析燕郊二手房近年来价格走势，探讨一下燕郊二手房价格未来趋势是怎样的。

　　目前北京地铁6号线二期正在紧张施工建设，最东站东小营距燕郊南城仅5公里，加上2013年“北京七环”“大北京”概念的炒作，越来越多在北京工作的白领选择在燕郊买房置业。两会期间习总发话“京津冀协同发展要打破一亩三分地思维”，习总看似轻描淡写的一句话成了燕郊地区房产销售的金牌令箭，同时也让更多人把购房目光锁定在距北京市中心距离仅25公里的燕郊。燕郊二手房值不值得买，下面为您详细分析。

　　燕郊二手房到底值不值得购买？暂且不说答案，咱们首先非分析一下燕郊二手房有哪些优势。

　　首先，燕郊二手房具有很大的价格优势。目前燕郊地区新房均价为9000-11000元/平方米，与燕郊一河之隔的通州区均价为25000元/平方米，相差了近一倍！而燕郊二手房价格均价在7000-8000元/平方米，比新房价格又便宜了近三分之一，这么一比较，燕郊二手房价格优势就非常明显了。总价低是购买燕郊二手房的首要因素，相比北京朝阳区、海淀区50000元/平方米的高房价，在燕郊只需50万就能买到一套60平方米的一居室，所以燕郊二手房是北漂一族扎根北京的首选之地。

　　其次，燕郊二手房的交通十分便利。燕郊虽然只能算五、六线城市，但关键是距离北京近，比平谷、大兴、怀柔等很多北京远郊区县距离北京市中心都近得多，相对来讲，房价也便宜得多。北京地铁6号线二期距燕郊仅5公里，而且给燕郊预留了站点；京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公交车直通区内，从燕郊经京平高速20分钟可抵达首都机场，30分钟可抵达国贸商圈、燕莎商圈。

　　再次，燕郊二手房的周边生活配套相比新楼盘来讲十分成熟。物美、沃尔玛、乐天玛特、家乐福、新世界百货等大型购物商场纷纷在燕郊落地，大型医院、博物馆均已经落实，部分小区如天洋城、东方夏威夷等，均有直达小区门口的公交车，医院、甚至电影院等一应俱全。

　　最后，燕郊地区拥有北京市区无法比拟的优良环境。城区的雾霾天气让生活看在北京的人们苦不堪言，如果你在燕郊居住，则可以大大降低雾霾对您和家人的侵害。潮白河从燕郊穿身而过，沿岸湿地公园、燕郊森林公园、温泉度假村将是您和家人出游的理想场所。

         一条公交线打破区域界限
　　
　　燕郊房产项目隶属于河北省三河市，这也许正是许多人犹豫购买该地项目的原因。
　　
　　尽管从地图上看，燕郊是划在北京版图之内的，但它始终属于河北，所以无论买房前开发商如何描述它的优势，作为消费者也要明确这是隶属于河北境内的。
　　
　　开发商所称的燕郊的交通便利与发达是相对河北其他区域而言的，燕郊虽然在规划中有直通北京的道路，但目前可选的余地不大，仍然只能选择北京公交930路，或者是选择自驾车。
　　
　　一般开发商的主打广告语都是40分钟到达国贸，但前提是在不堵车的情况下，可上班族都知道，每天上下班的时候人最多、车最挤，这么长的线路怎么会不堵车呢？而且随着燕郊居住人口的不断增加，车上的人也越来越多。
　　
　　北京中原三级市场研究部做的调查显示，自驾车如果是早上6点半左右从燕郊出发，到国贸大约要45分钟，出发的时间越晚，所需要的时间越多，因为路上车多。
　　
　　在燕郊的930不止一条线路，分别有930、930区、930小区、930支、930支快、930主和930专这七条公交。它们分别从国贸桥附近的郎家园、大北窑和八王坟出发。
　　
　　随着在燕郊置业的人越来越多，乘坐上下班高峰时期的930比高峰时期的地铁还要拥挤。而路上通常也要一个小时左右。很多到过燕郊的人都会发现，由于多条930并存，如果不注意，上错车的情况难免发生。
　　
　　燕郊高级中学最有名
　　
　　在燕郊最有名的学校是燕郊高级中学。
　　
　　一般来说在燕郊上高中的学生大概分三种。一是在北京上重点高中的分数不够，上区重点又不甘心，而燕郊高级中学是河北省重点中学，相比北京区属重点，这里的教学水平肯定要高一些。
　　
　　二是平时成绩一般，中考时无法达到重点分数线，想利用三年的时间"恶补"的学生。
　　
　　三是平时成绩就差，但父母望子成龙的学生。
　　
　　这些学生家长正是考虑到这些才不顾路途远作出了异地求学的选择，加上燕郊房产价格较低，他们在燕郊置业的门槛并不高，这也促进了家长们让孩子异地求学。
　　
　　还有一些外地来京工作人员，由于北京入学费用较高，而在燕郊入学较为方便，所以选择在燕郊置业。
　　
　　但目前燕郊的师资力量，已经越发难以承受日益高涨的入学要求。以燕郊中心地段的三河六小为例，学校已经难以承受大量移民孩子。而从六小分立出去的七小，每学期开学，都有很多嗷嗷待进的学生。

　　如今，生活在北京的人们对这样的场景应该并不陌生：从大望路地铁口一出来，没走几步路就会有人迎上来，热情地推荐某个燕郊楼盘。五分钟后，手中就能握有一打的广告单，几乎所有燕郊在售项目都“一手掌握”了。　　

　　燕郊的位置优势和较高的性价比确实值得推荐，但层出不穷的新项目也让购房人眼花缭乱。要在燕郊买上一套令自己满意的房子，要考虑的不仅仅是价格因素。由于多数购房者对于燕郊是“只闻其声、未见其形”，因此对燕郊的实际考察就显得至关重要。

　　区域和交通是选房关键　

　　买房无外乎两种情况：一是自住，二是投资。虽然燕郊只是一个城镇，但其功能分区非常明确，目前在售项目主要集中于潮白河畔的旅游度假区和城中心的金融商贸区。　

　　两个区域特点明显。旅游度假区距北京直线距离较近，也有规划中的干道与北京直接相连，居住环境更加良好，但该区配套设施较不完善，交通出行和购物并不方便。相反，金融商贸区有完整的配套，是燕郊最发达的区域，但由于距离开发区较近，环境一般，距离北京也比度假区多出20分钟左右的车程，因此该区域房价水平也要低于度假区千元左右。　

　　交通则是另一个要考虑的重要因素。虽然930多条线路遍布燕郊城镇，但由于项目盘大且分散，居民到公交车站大多需要步行一定距离或乘坐小巴、“摩的”等，其交通和时间成本不可忽视。　

　　相对于公共交通，私家车出行则要方便许多。45分钟内可由燕郊到达大望路，但上下班高峰时期，高速路会出现较为严重的拥堵现象。在燕郊京字牌照的汽车要远远多于本地车。

　　除去区域和交通这两大因素，投资者关心的还有房价涨幅和租金水平。从2003年开始，燕郊房价年均涨幅在千元左右，并且其未来的上涨空间被普遍看好。目前租金水平也在快速上涨，目前燕郊2居室的租金水平在每月900元左右。但应该注意的是，供应量的增加造成入住率下降，租赁市场可能呈现供过于求的局面。　

　　纵观燕郊，其城市功能发展比较完善，但配套与北京还有较大差距，缺乏大型商业、文化娱乐设施，但随着城市化步伐加快，相信这种情况会得到改善。　

　　明晰购买目标　

　　燕郊楼盘拥有诱人的性价比，区域低廉的生活成本和不错的发展前景，对于已经习惯了房价动辄过万的北京居民来说确实难得。于是，收入微薄的年轻人到燕郊安家，希望安享晚年的老人也到燕郊居住，嗅觉灵敏的投资客也来这里置业。　

　　燕郊的住宅产品形态多样，既有普通住宅，也有豪宅和别墅，价格从每平方米3000元到6000元不等，甚至有接近每平方米2万元的别墅项目。具体到买哪个项目，则需要购房者根据自身情况仔细斟酌。

　　普通住宅是低收入人群初次置业的首选。近几年来，燕郊推出的新盘以普通住宅为主，而且纷纷主打小户型，居住环境要好过北京城区的同档次楼盘。4户一梯、南北通透、大面积绿化等“奢侈”配置在燕郊随处可见。而且5万元左右的首付既能被年轻人所接受，又可以满足其追求品质的愿望。　

　　更重要的是，大体量项目的开发商在实力和信誉上有较强的保障，如果是中低收入者初次置业，燕郊的普通住宅必然是首选。　

　　但如果从投资的角度来看，燕郊普通住宅供应量较大，几个已经入住的大型社区空置率都不低。从长远来看，即使未来房子升值，但要想成功出售恐怕并不容易。　

　　准豪宅则是投资、自住两相宜。如果有一定经济实力，对生活品质又有很高的要求，选择5000元以上的准豪宅是上策。目前该类型产品也有不少小户型，首付在10万元左右，月供约3000元，这笔费用对于月收入达到7000元的家庭尚属承受范围之内。虽然价格不高，但品质却与北京高档住宅相当。准豪宅不仅适合中青年，对于以养老为目的的购房者也是很好的选择。

　　而且从房产增值、保值的角度来看，准豪宅无疑是燕郊最值得购买的产品。随着燕郊房价的进一步上涨、高密度住宅体量的增加，燕郊高档项目将相对稀缺。购买准豪宅投资不仅可以稳定增值，未来出售也更加容易。　

　　环境宜人的别墅类产品则行情看涨。燕郊别墅发展较早，近年来放量也呈上升趋势。价格方面各个项目差异较大，总体水平在每平方米7000元上下，最贵的项目则接近2万元。　

　　一直以来，燕郊的别墅项目大多紧邻潮白河，风景宜人，交通方面也与普通住宅一样便利。因此以自主为目的的购房者可以用不多的钱享受到一流的居住品质。随着宏观政策对北京等一线城市别墅用地的控制，燕郊别墅市场的需求将稳步增长，投资前景被普遍看好。　

　　总体而言，燕郊房地产市场正在逐渐升温，基础设施和生活配套正在进一步完善，在燕郊置业不失为明智之选。

　　燕郊置业小贴士：　

　　1、考察燕郊，不妨选择上下班等高峰期进行体验和测试，为未来的出行成本进行最为准确的估算。　

　　2、由于燕郊地属河北，因此在相关政策上与北京有一定差异，购房时务必详细了解相关政策。　

　　3、燕郊房产起步较晚，许多市场操作并不如北京规范，尤其是选择二手市场的购房者应格外谨慎。　

　　4、低廉的房价往往会使购房者盲目购买，燕郊楼市选择范围较大，应该尽量考察多一点项目，以供理性决策。